包头市某物业管理有限公司（以下简称物业公司）系包头市青山区某小区的物业服务企业。2020年4月29日，物业公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由物业公司为该小区提供物业服务，合同期限为三年。2022年12月21日合同到期，双方未续签《物业服务合同》，物业公司继续为小区提供物业服务。

       合同到期后，陆续有业主拒绝交纳物业费。部分业主认为《物业服务合同》已经失去效力，合同中约定的权利义务也随之终止，物业公司没有权利继续收取物业费。一些业主则认为《物业服务合同》的相对人是业主委员会，按照合同相对性原则，业主不受《物业服务合同》的约束，业主没有义务向物业公司交纳物业费。还有业主认为，物业公司未完全履行合同义务，其提供的物业服务没有达到合同约定的标准，业主有权拒绝交纳物业费。另有少量业主认为其房屋质量不达标、人身财产受到损害，从而不交物业费。

       2023年11月，经多次催收无果，物业公司诉至包头市青山区人民法院，要求包某某等业主交纳物业费。

       包头市青山区人民法院立案庭法官刘茹在接收案件材料后，发现本系列案的争议焦点集中、主要矛盾突出，属于典型的物业服务合同纠纷，调解成功的可能性较大。于是在征得当事人同意后，联系派驻至万青路法官工作站的政协特邀调解员高佳，一起对该案进行诉前调解。高佳是一名律师，在物业服务合同纠纷领域有着丰富的调解经验，从业以来一直致力于物业服务合同纠纷的调解工作，并在实践中不断学习、积累、总结。在调解过程中，刘茹法官和调解员高佳通过电话沟通、实地走访了解到，涉案小区属于老旧小区，物业收费标准相对较低。业主拒绝交纳物业费的主要原因有两个：一是业主对物业公司收取物业费的主体资格有异议，认为物业公司收取物业费缺乏依据；二是业主对物业公司的服务质量不满意，认为物业公司未能完全履行合同义务。在掌握案件基本情况后，刘茹法官与调解员高佳通过电话沟通的方式有针对性地开展了调解工作。

       第一步：耐心倾听，查明事实。高佳在表明自己的调解员身份后，认真聆听业主的抗辩理由。业主对物业服务质量的不满主要体现在小区绿化、设施维护、安保巡逻不到位上；而物业公司认为自身已经提供了事实上合格的物业服务，有权利索要相应的物业服务报酬。

       第二步：循循善诱，打开郁结。在确定案件的争议焦点后，刘茹法官与高佳调解员对业主进行释法析理。根据民法典相关规定，物业公司提供的服务并未构成重大瑕疵，不能据此认定物业公司未尽到合同义务。通过耐心地沟通讲解，业主们的疑虑逐渐被打消，心结逐渐打开，多名业主交纳了物业费。

       第三步：定纷止争，案结事了。在做好业主疏导工作的同时，刘茹法官与高佳调解员也积极与物业公司沟通，建议物业公司通过减收物业费、改进服务质量等方式向业主表达调解的诚意，有效地消除了双方的对立状态，缓解了双方的紧张关系。小区物业服务质量有了进一步提升，居民们对服务的满意度也随之提高。

       伴随着城市化率不断提高，新建楼盘鳞次栉比，与之相伴而生的物业纠纷“城市病”在城市中日益凸显，其中因矛盾纠纷无法调和而诉至法院的案件更呈增长态势。为了化解物业公司与业主之间的矛盾，调解员一方面从物业公司入手，降低物业公司身段，消除双方对立状态，督促物业公司改进物业服务质量；另一方面做好业主思想工作，引导业主正确看待物业服务瑕疵，引导业主正确维权，最终成功化解物业矛盾，不仅有效保障了民营企业的经济发展，还为百姓营造了和谐、舒适的居住环境，实现了当事人双方互利共赢。